Según la legislación, una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia a personas físicas que necesitan alojamiento o locales para sí y/o sus familiares, permitiendo la ley que entre sus fines estén también, entre otros, la construcción de edificaciones complementarias y la prestación de servicios a las viviendas y su rehabilitación.
Por tanto, son agrupaciones de personas con necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.
Lo que diferencia una cooperativa de una promotora al uso es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su principal finalidad es la adquisición de una vivienda y sus edificaciones complementarias a estricto precio de coste.
Otra característica de las cooperativas es la participación del socio en la toma de decisiones en los proyectos que se van a realizar, a través de las Asambleas Generales de cooperativistas y con la elección por mayorías de las personas que componen los Consejos Rectores.
La cooperativa de viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa promotora. El cooperativista es socio de la sociedad cooperativa y como tal copropietario de la misma; y por otra parte es adjudicatario y usuario de una vivienda, de la que es copromotor.
Las cooperativas, a diferencia de las comunidades de propietarios, tienen personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios, como ocurre en las comunidades el socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de la misma.
Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa.
Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa hay que resaltar el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas.
El socio, además, participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas que atraviesa la promoción a través de las Asambleas Generales o de las Juntas Especiales.
Gracias a esta participación, los socios tienen el poder de decisión que emana de los Estatutos Sociales de la cooperativa, siendo ésta la norma fundamental por la que se rigen todos los actos de la sociedad.
Los socios intervienen en decisiones tan fundamentales como:
- Compra de los terrenos.
- Planes de edificación.
- Coste aproximado de vivienda y edificaciones complementarias.
- Programa de financiación.
- Plazo de ejecución.
- Elección de constructora.
- Otras.
Derechos del socio cooperativista:
- Poder elegir y ser elegido para los cargos de los órganos sociales.
- Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales a los que pertenezcan.
- Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
- Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Recibir el retorno cooperativo, generado normalmente por los beneficios netos obtenidos de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se emplea habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.
- Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al Capital Social.
- Darnos de baja voluntariamente de la cooperativa en cualquier momento, mediante un preaviso por escrito a los administradores en el plazo que fijen los Estatutos.
- Los Estatutos de la cooperativa regularán los derechos, obligaciones y aportaciones de los cooperativistas.
Obligaciones del socio cooperativista:
- Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los que formen parte.
- Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
- Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar los intereses sociales lícitos.
- No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
- Aceptar los cargos para los que sean elegidos, salvo causa justificada.
- Efectuar el desembolso de las aportaciones al Capital Social en la forma y plazos previstos.
- Participar en las actividades de formación.
- La responsabilidad del socio por deudas de la cooperativa, está limitada al capital social suscrito, esté o no desembolsado.
La norma interna que reglamenta la vida y funcionamiento de la cooperativa son los Estatutos Sociales, ya que en ellos se regulan y establecen los requisitos para acceder a la condición de socio, los órganos sociales, las relaciones entre los miembros de la misma, los derechos que obtienen los socios por pertenecer a ella y las obligaciones que esto conlleva.
Las cooperativas cuentan con unos órganos sociales, nombrados, controlados y desempeñados por los socios.
Los órganos más importantes son:
- La Asamblea General.
- El Consejo Rector.
- Los Interventores.
La Asamblea General es la reunión de todos los socios para deliberar y tomar acuerdos, es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Los acuerdos que en las Asambleas Generales se toman conforme a la ley y los estatutos sociales, obligan a todos los socios.
En la Asamblea General cada socio tiene voz y voto, según el principio democrático en el que se basa y fundamenta el funcionamiento de las cooperativas.
Es obligatorio celebrar anualmente, al menos una Asamblea General: la Asamblea General Ordinaria. En ésta, se presenta para su debate y aprobación, el Informe de Gestión, las Cuentas Anuales, auditadas por empresa externa ajena a la Gestora y a la propia Cooperativa, y el Informe del Interventor de Cuentas.
Además de la Asamblea General se celebran diferentes asambleas para tratar y decidir sobre los diferentes asuntos fundamentales en la promoción (elección de constructora, plan de actuación, entrega de viviendas….)
El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a ley, los estatutos y a política general fijada por la Asamblea General. El Consejo Rector debe estar formado como mínimo por tres miembros y los cargos que lo componen son obligatoriamente el Presidente y el Secretario, pudiendo existir la figura de Vicepresidente, Tesorero o Vocales. Todos los miembros del Consejo Rector son los elegidos por la Asamblea General de cooperativistas en votación secreta.
El Presidente del Consejo Rector lo será también de la Cooperativa y ostentará la representación legal de la misma.
El Interventor o Interventores, son el órgano de fiscalización de la cooperativa y tienen como función principal la censura de las Cuentas Anuales. El Interventor es igualmente elegido por la Asamblea General en votación secreta.
Los Auditores de Cuentas externos son obligatorios en aquellas cooperativas con un número determinado de socios o con más de una promoción o fase. Son elegidos por la Asamblea General, a propuesta del Consejo Rector.