Segons la legislació, una cooperativa d’habitatges és una entitat que associa a persones físiques que necessiten allotjament o locals per a si i/o els seus familiars, permetent la llei que entre els seus fins estiguin també, entre altres, la construcció d’edificacions complementàries, la prestació de serveis als habitatges i la seva rehabilitació.
Per tant, són agrupacions de persones amb necessitat d’un habitatge i s’uneixen per accedir-hi mitjançant l’autopromoció, en les millors condicions de qualitat i preu possibles.
El que diferencia una cooperativa d’una promotora a l’ús és l’absència d’ànim de lucre mercantil, ja que la seva principal finalitat és l’adquisició d’un habitatge i les seves edificacions complementàries a estricte preu de cost.
Una altra característica de les cooperatives és la participació del soci en la presa de decisions en els projectes que es van a realitzar, a través de les assemblees generals de cooperativistes i amb l’elecció per majories de les persones que componen els consells rectors.
La cooperativa d’habitatges comporta la doble condició de societat i empresa promotora. El cooperativista és soci de la societat cooperativa i com a tal copropietari de la mateixa; i d’altra banda és adjudicatari i usuari d’un habitatge, de la qual és copromotor.
Les cooperatives, a diferència de les comunitats de propietaris, tenen personalitat jurídica pròpia, diferent de la dels seus socis, com passa a les comunitats el soci d’una cooperativa d’habitatges és alhora promotor indirecte del seu habitatge i adjudicatari de la mateixa.
Aquesta doble condició fa que hagi d’assumir els drets i deures que implica pertànyer a la cooperativa.
Entre els avantatges que suposa ser soci d’una cooperativa cal ressaltar l’estalvi econòmic que suposa l’autopromoció d’habitatges.
El soci, a més, participa des del moment de la seva incorporació a la cooperativa en cadascuna de les etapes que travessa la promoció a través de les assemblees generals o de les Juntes Especials.
Gràcies a aquesta participació, els socis tenen el poder de decisió que emana dels Estatuts Socials de la cooperativa, sent aquesta la norma fonamental per la qual es regeixen tots els actes de la societat
Els socis intervenen en decisions tan fonamentals com:
- Compra dels terrenys.
- Plans d’edificació.
- Cost aproximat d’habitatge i edificacions complementàries.
- Programa de finançament.
- Termini d’execució.
- Elecció de constructora.
- Altres.
Drets del soci cooperativista:
- Poder elegir i ser elegit per als càrrecs dels òrgans socials.
- Formular propostes i participar amb veu i vot en l’adopció d’acords de l’Assemblea General i altres òrgans socials als quals pertanyen.
- Rebre la informació necessària per a l’exercici dels seus drets i el compliment de les seves obligacions.
- Participar en l’activitat empresarial que desenvolupa la cooperativa per al compliment de la seva fi social.
- Rebre el retorn cooperatiu, generat normalment pels beneficis nets obtinguts de la venda o lloguer dels locals comercials, l’import s’empra habitualment en disminuir el cost de l’habitatge.
- Rebre l’actualització i devolució de les aportacions al Capital Social.
- Donar-nos de baixa voluntàriament de la cooperativa en qualsevol moment, mitjançant un preavís per escrit als administradors en el termini que fixin els Estatuts.
- Els Estatuts de la cooperativa han de regular els drets, obligacions i aportacions dels cooperativistes.
Obligacions del soci cooperativista:
- Assistir a les reunions de l’Assemblea General i altres òrgans col·legiats dels quals formin part.
- Complir els acords vàlidament adoptats pels òrgans socials de la cooperativa.
- Participar en les activitats que desenvolupa la cooperativa per al compliment de la seva fi social.
- Guardar secret sobre aquells assumptes i dades de la cooperativa la divulgació dels quals pugui perjudicar els interessos socials lícits.
- No realitzar actes competitius amb les activitats empresarials que desenvolupa la cooperativa, excepte autorització expressa del Consell Rector.
- Acceptar els càrrecs per als quals siguin elegits, llevat de causa justificada.
- Efectuar el desemborsament de les aportacions al Capital Social en la forma i terminis previstos.
- Participar en les activitats de formació.
- La responsabilitat del soci per deutes de la cooperativa, està limitada al capital social subscrit, estigui o no desemborsat.
La norma interna que reglamenta la vida i funcionament de la cooperativa són els Estatuts Socials, ja que en ells es regulen i estableixen els requisits per accedir a la condició de soci, els òrgans socials, les relacions entre els membres de la mateixa, els drets que obtenen els socis per pertànyer-hi i les obligacions que això comporta.
Les cooperatives compten amb uns òrgans socials, nomenats, controlats i ocupats pels socis.
Els òrgans més importants són:
- L’Assemblea General.
- El Consell Rector.
- Els interventors.
L’Assemblea General és la reunió de tots els socis per deliberar i prendre acords, és l’òrgan suprem d’expressió de la voluntat de la cooperativa. Els acords que en les assemblees generals es prenen d’acord amb la llei i els estatuts socials, obliguen a tots els socis.
A l’Assemblea General cada soci té veu i vot, segons el principi democràtic en què es basa i fonamenta el funcionament de les cooperatives.
És obligatori celebrar anualment, almenys una Assemblea General: l’Assemblea General Ordinària. En aquesta, es presenta per al seu debat i aprovació, l’Informe de Gestió, els Comptes Anuals, auditats per empresa externa aliena a la Gestora i a la pròpia Cooperativa, i l’Informe de l’interventor de Comptes.
A més de l’Assemblea General es celebren diferents assemblees per tractar i decidir sobre els diferents assumptes fonamentals en la promoció (elecció de constructora, pla d’actuació, lliurament d’habitatges….)
El Consell Rector és l’òrgan de govern, gestió i representació de la societat cooperativa, amb subjecció a llei, els estatuts i a política general fixada per l’Assemblea General. El Consell Rector ha d’estar format com a mínim per tres membres i els càrrecs que el componen són obligatòriament el president i el secretari, i pot existir la figura de vicepresident, tresorer o vocals. Tots els membres del Consell Rector són els elegits per l’Assemblea General de cooperativistes en votació secreta.
El president del Consell Rector ho serà també de la Cooperativa i ostentarà la representació legal de la mateixa.
L’interventor o interventors, són l’òrgan de fiscalització de la cooperativa i tenen com a funció principal la censura dels Comptes Anuals. L’Interventor és igualment elegit per l’Assemblea General en votació secreta.
Els auditors de Comptes externs són obligatoris en aquelles cooperatives amb un nombre determinat de socis o amb més d’una promoció o fase. Són triats per l’Assemblea General, a proposta del Consell Rector.